ロードサイドにはいろいろな建物が建築されていますが、それぞれに用途が決められて建築確認を取得しています。 　建築確認を取得したものと同じ用途の建物であるかどうかにもよりますが、例えば「店舗」で建築確認を取得した建物を別納用途（例えば「集会所」）などに用途を変更する場合には、...

地目が「田」や「畑」の場合は「農地転用」が必要になりますね！ 農地法５条で届け出した場合（市街化区域）、所有権移転前であれば「農地転用」を取り下げできる場合がありますが、所有権を移転してしまった後では「取り下げ」はできないことになっています。...

不動産の取引において、「公図」は当然に確認しなければいけないものですが、「１丁目」と「２丁目」では公図が異なる場合が多く存在します。 道路や水路が飛び地との間に存在すると余計に分かりにくく、境界立会の時に初めてその「飛び地」の存在が分かる場合も出てきます。...

用水（水路）には水路の清掃をするために一定の幅で空地が存在することが多くあります。これは地方によっては「泥上げ場」と呼ばれることもありますが、水路を管理する上では必要なものです。 　用水沿いの土地に建物を建てる場合、この「官地」が道路の高さまで上げることができるのかどうかは...

先日、東京で研修があり、一日余分に日程をとってスカイツリーに行ってきました。地上３５０メートルの展望デッキから４４５メートルの展望回廊までエレベーターが上がり、展望回廊を歩いて４５０メートルのソラカラポイントまで移動します。展望回廊には「夜景」を多くの人が待っていました。...

７月３日、国税庁が２０２３年分路線価を発表しました。路線価は相続税や贈与税を計算するときの元になる土地の価格で、路線価の「路」は道路の「路」ですが、それぞれの道路に対して路線価がつけられています。相続税・贈与税を計算する際の元になるものですが、路線価がついていない地域もあり...

国税庁が「マンション節税」「タワマン節税」防止に乗り出します。２０２４年１月からの適用される予定の新ルールですが、固定資産税見直しに続く改正となります。 評価額と実勢価格の乖離によって相続税が「節税」されてきた経緯があるのですが、今回の改正により、おおむね実勢価格の６割に評...

令和５年度の税制改正により、相続税の課税価格に加算される贈与期間が延長されました。（相続開始前３年が７年に）また、相続時精算課税制度における１１０万円の基礎控除が新設されました。 暦年課税制度の上では、非課税枠が年間１１０万円あります。相続が発生した場合、過去３年間の贈与財...

令和５年６月７日、空家の発生を防ぎ、活用を促す目的の空家対策特別措置法などの改正案が参議院本会議で可決、成立しました。 窓や壁の一部が壊れるなどの管理状態が悪い空家について、固定資産税等の税優遇から外されます。住宅用地には固定資産税を軽減する特例がありますが、現行制度では「...

先日、犬島・豊島に行ってきました。 京橋から出発して、犬島・豊島を周遊し、京橋に戻るコースですが、犬島、豊島ともとても良かったです。 犬島は精錬所跡地に美術館があり、産業遺産を見学。豊島は豊島美術館にて水滴からできるアートを静かな気持ちで楽しませていただきました。両美術館と...

令和５年４月２７日より、相続土地国家帰属制度が始まりました。 本制度は、相続または相続人に対する遺贈により土地の所有権を取得した者に限られます。売買などで土地を取得した人や法人は本制度の申請ができません。 土地が複数人の共有になっている場合は、共有者全員が共同申請をすること...

全国的に空家が増えています。空家は周囲の環境にも悪影響を及ぼすこともあり、出来れば有効に活用したいものですね。 空家が増加するなか、土地の利用促進を図る目的から、一定の要件を満たす低額の低未利用土地等を譲渡した場合に譲渡所得から１００万円が控除されます。...

全国的に空家が増えています。空家は周囲の環境にも悪影響を及ぼすこともあり、出来れば有効に活用したいものですね。 空家が増加するなか、土地の利用促進を図る目的から、一定の要件を満たす低額の低未利用土地等を譲渡した場合に譲渡所得から１００万円が控除されます。...

固定資産税という市町村が課税する税金があります。都市計画区域内では都市計画税も課税されます。 不動産を所有していると申告しなくても課税される賦課課税という性質の税金です。 税額を計算する場合、固定資産明細に「評価額」「課税標準額」というものがあり、分かりにくくなっていますが...

相続によって取得した居住用の空家を譲渡した場合には3,000万円の特別控除が適用される場合があります。 空家の放置によって周辺の住環境に悪影響を及ぼさないことと共に空家の有効活用を目的として一定の要件のもとに居住用財産の3,000万円の特例が適用されます。 成立要件として...

市街化調整区域内で許可される用途等のなかで 「休憩所または給油所等の沿道サービス業」というものがありますが、 ・道路が主要道であること ・通行量が一定以上であること などの要件を満たせば許可される場合があります。 主要道という定義が分かりにくいのですが、それぞれの行政区に確...

７月８日（金）倉敷健康福祉プラザ 倉敷支部研修会へ参加してきました。 ○「倉敷市都市計画法に係わる開発行為の許可等の基準に関する条例廃止後の対応：及び「都市計画法第３４条１１号属人性の取り扱い」について ・第３種農地以外も令和４年９月３０日までに申請する事前協議について１区...

市街化区域内では用途地域が定められています。 用途地域によって建築可能な建物の種類・床面積などが建築基準法で定められています。 第一種低層住居専用地域などでは高さ制限や北側斜線制限があり、建物の配置計画や高さを検討しなければなりません。制限することにより住環境の保護を図って...

開発行為とは ①建築物の建築 ②第一種特定工作物（コンクリートプラント等）の建設 ③第二種特定工作物（ゴルフコース、１ha以上の墓苑等） の建設を目的とした「土地の区画形質の変更」をいいます。 市街化区域では1,000㎡以上（1反）以上...

都市計画区域内には「市街化区域」と「市街化調整区域」が存在します。 市街化調整区域は市街化を「調整」言い換えれば「抑制」する地域です。 市街化調整区域では基本的に不動産の活用が出来ないことになっています。 農地の場合、第３種農地であれば都市計画法第３４条１項で定められた用途...

農地にはいろいろな種類があるのをご存知でしょうか？ 種類といっても田とか畑、果樹園という分け方ではなく 「農用地」「甲種農地」「１種農地」「２種農地」「３種農地」という分け方です。 せっかく所有している不動産ですが、農地転用ができるかどうかは不動産の活用方法に大きく影響しま...

近年、不動産活用方法の中で「土地を貸したい」というニーズも多くなっています。 事業用定期借地もの不動産活用の一つです。 定期借地権の中で 住宅を所有する目的として利用することの多い「一般定期借地権」 期間経過後に建物を買い取る目的の「建物譲渡特約付き定期借地権」...

不動産の売買にあたって「境界立会」は必要かどうかというと、「必要」であると思います。 売買契約書に「売主は引渡までに境界を明示すること」とあり、物件状況告知書には境界が決定しているか否か、明示されているかを売主が告示する義務もあります。...

道路の種類といっても一目みただけでは同じ道路のように思いますが、見た目には公道に見えても実は私道であることがあります。 道路の役割は通行・給水・排水などの物理的な役割の外に、建築確認を受ける場合や開発許可を受ける場合のように行政上の手続きに必要な役割を果たすこともあります。...

知り合いが岡山にKartellの家具店をオープンしたので椅子を購入しました。 プラスチック製でとても軽くて良いです。 座ると空気椅子のようにも見えますが、座り心地はとても良いですね！

「旧家」と呼ばれるような古い家の活用について相談されることが増えてきました。 「適切に維持管理をしていれば使えたのになあ」と感じることもあります。 維持管理状態が重要なポイントですが、古い家ほど良い材料を使用している場合も多く、残念に思う事があります。...

不動産の活用といってもさまざまな方法があります。 「売る」「貸す」「自ら利用する」など大きく分けて３つの方法になりますが 所有している不動産の地域性や市場性、所有者の「思い」もさまざまです。 複数の不動産を所有している場合は不動産ごとにその性質（収益性や相続税評価額、市場性...

倉敷市役所の南側は市街化調整区域も多く、まだのどかな風景です。 中央に倉敷市役所が写っています。 GWも後半ですが、皆様良い一週間をお過ごしください

会社近くの美観地区・アイビースクエアの桜が満開です！ 拝啓 早春の候、時下ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。平素は格別のご厚情を賜り、厚くお礼申し上げます。 弊社は不動産購入意思があるクライアントからの相談を受けるケースが多く、ご紹介できる案件を探しております。...

会社近くの倉敷川河畔の河津さくらも見ごろを終えて春本番となってきました。 拝啓 早春の候、時下ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。平素は格別のご厚情を賜り、厚くお礼申し上げます。 弊社は不動産購入意思があるクライアントからの相談を受けるケースが多く、ご紹介できる案件を...

倉敷美観地区にタリーズコーヒーがオープンしました。 ＃美観地区 ＃カフェ ＃タリーズ

会社近くの倉敷川河畔で河津桜が満開を迎えています。 コロナ禍で大変な１年でしたが、桜の季節とともに 明るいニュースが届くと良いですね。

北房町の行ってみました。 古民家を改装してフレンチ：ほたる庵　飲み物付き 美味しかったです 保育園跡を利用したカフェ：旅人食堂 ミックスベリースカッシュ飲みながらゆったりできました 北房インター近くにはコスモス広場がありました

新成人の皆様、おめでとうございます 昨日は成人式。 岡山県では19,630人の方が新成人となりました。 夢を信じて歩み続けてください。 「思いは必ず実現します」 2020年が新成人の方にとって素晴らしい年でありますようにお祈り申し上げます。 日本の人口構成は...

あけましておめでとうございます。 2020年が皆様にとって素晴らしい1年でありますようにお祈り申し上げます。 本年もよろしくお願いいたします。 児島港からの初日の出です。 初日の出

今年の夏は長期の休みがとれないのですが 蒜山ハーブガーデンは毎年恒例で行っています。今年は庭がパワーアップしていました。 我が家の庭もこんな感じだったら良いなあ 蚊もいないので快適でした！

不動産価格の二極化が加速しているように感じます。 倉敷市では 「2号線より北、イオン倉敷の通りまで、小町トンネルの通りから産業道路まで」 の囲まれた部分のいわゆる「旧市街地」の地価が高くなっています。 この中で土地を購入して住宅を建てるとすると相当な費用が必要になります。...

7月1日、路線価が発表されましたね。大都市と観光地が押し上げているようです。 岡山市では市役所通りが137万円、倉敷市では駅前広場通りが32万円で4倍以上の 差がついていて驚きです。実際の取引価格はここまでの差はないと思いますが・・・ 路線価＝公示価格×80％...

先日、新婚夫婦の間で殺人事件がありました。 ニュースを見ると、現場は住宅メーカーがつくった新築のアパートでした。 事件が起きたアパートの他の入居者は出て行ってしまうかもしれません。 そうなると、もし借り入れをしていたら、支払えるのかが心配です。...

令和元年6月15日 国際ソロプチミスト協会児島主催のセミナーに行ってきました。 「たとえ死んでも心救われる医療」 ミャンマーで１９９５年からたった一人戦ってきて今では多くの協力者が現れ、世界で大きな力となっています。 講演会の内容はすべて「真実」であり、医療に対して真剣に向...

所有者不明の土地・建物が国に「贈与」または「寄付」できる法律が制定されようとしています。 国に「贈与」とか「寄付」する内容のようですが、もっと自分のために使いましょう！ ご自身の周りに「所有者不明」になりそうな土地や建物はありませんか？...

6月3日、金融庁金融審議会が報告書をまとめ ・年金だけでは老後の資金が賄えない、95歳までに2,000万円は必要 ・少子高齢化で年金が減ってい行く ・現役・リタイア期・高齢期に資産の管理・心構えが必要 ・資金の運用方法として「つみたてＮＩＳＡ」などを説明...

先日の国会で「特別養子縁組」の対象となる子どもの年齢が6歳未満から15歳未満に引き上げられる改正法が成立しました。虐待などで社会的保護を必要とする子どもが4万５千人以上いる一方で特別養子縁組が年間500～600件にとどまっているため、制度の利用を促進することが目的のようです...

また悲しい事件が起きてしまいました。 51歳の男が起こした先日の事件をきっかけに 76歳の元農水事務次官が44歳の息子を手にかけてしまった事件。 なぜこのような悲しい事件が起きるのか？ 報道では「引きこもり」最近クローズアップされています。...

不動産活用ブログです。 不動産を所有する人にとって不動産を売った時に気になるのが、「どれだけ税金がかかるのか？」ですよね。 実は税金だけでなく、社会保険料も上がるのをご存知ですか？ これが意外と見落されがちです。 「土地は２年に分けて売ったほうがいいよ、健康保険料があがるか...

ＦＰの視点から～不動産活用ブログです。 「生涯現役社会」の実現を目指す上で「在職老齢年金」は60歳を過ぎても働く人には気になるところですね。 「70歳まで働く機会を確保」のため、政府は5月15日の未来投資会議において希望する人が70歳まで働き続けられるよう就業機会の確保を企...

不動産活用ブログです。 1週間前に滋賀県大津市で痛ましい事故が起こってしまいました。 なぜ2歳の子供たちが犠牲にならなけばいけないのか？ 子供たちが犠牲になる事件・事故が起きるたびに心が痛みます。 不動産を扱うものにとって、土地や家をお世話するのは「主たる業務」...

不動産活用ブログです。 昨年7月の豪雨で1階部分が完全に浸かってしまった真備町のＴ様 「もう一度真備で頑張ろう」との思いをもってリフォームをされました。 設計・施工は倉敷市のＫ社さまにお願いし、 古材をふんだんに使ったリフォームが完成しました。...

不動産活用ブログです。 働き方改革関連法が4月1日に施行されました。 中小企業は1年間の猶予があるようですが、いずれにしても「働き方改革」が不動産へ影響してくることも考えなければいけませんね。 就業時間を8時間から7時間半に変更して賃金はそのままにした会社の業績が1割向上し...

不動産活用ブログです。 高齢化率全国3位の島根県では後期高齢者人口が減少し、医療費負担が減ってきているようです。その予算を子育てに回すことにより年少人口が増加しているそうです。 少子高齢化ではない地域が増えていくと日本全体が良くなってくる気配も感じますね。...